לקיחת משכנתא הינה פעולה שמרבית האזרחים במדינת ישראל יבצעו לכל הפחות פעם אחת בחייהם. במצב שבו מחירי הדירות ונכסי נדל"ן בכלל נמצאים בעליה מתמדת, כמעט ואין דרך אחרת להשיג את ההון הדרוש לרכישת בית או דירה חדשים, למעט המשכנתא. מהי בעצם משכנתא? מה מבדיל את המשכנתא מהלוואה בנקאית או חוץ בנקאית רגילה? כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא? בהמשך המאמר נשיב על השאלות הללו בהרחבה.
משכנתא והלוואות אחרות
המונח משכנתא, מתייחס להלוואה שנלקחה לצורת רכישת נכס נדל"ן כל שהוא, פרטי או עסקי. הנכס האמור יכול להיות בית או דירה, וכן מבנה או נדל"ן אחר, שיוכל לשמש למטרות שונות שאינן מטרות מגורים. למעשה, המשכנתא הינה הלוואה לכל דבר ועניין. עם זאת, יש הבדלים מהותיים בין ההלוואה מהסוג הזה, לבין הלוואות אחרות שנלקחות מעת לעת על ידי יחידים ומשפחות. ההבדלים נוגעים לאורך חיי ההלוואה, לריביות הנהוגות עליה וכן לביטחונות שהמלווה מקבל כנגד ההלוואה שנתן. באשר לאורך חיי ההלוואה – ההחזרים של הלוואה רגילה מתפרשים בדרך כלל על פני מספר שנים בודדות. ההלוואה הנפוצה ביותר היא זאת שההחזרים שלה מתפרשים על פני חמש שנים, כלומר שישים החזרים. החזרי המשכנתא, לעומת זאת, מתפרשים על פני עשר שנים לפחות, ובמקרים מסוימים גם על פני שלושים שנה, שהם 360 תשלומים.
באשר לריביות – הלוואה רגילה נושאת ריבית גבוהה יחסית, שיכולה להגיע, נכון להיום, לכדי עשרה אחוזים ויוצר. הריביות על משכנתא הרגילה ומשכנתא הפוכה מגיעות לכדי חמישה אחוזים, ארבעה אחוזים ואפילו פחות. הריבית הנמוכה היא תוצאה של העובדה שהנכס שנרכש באמצעות ההלוואה, משמש כבטוחה להחזרת ההלוואה, מה שמאפשר לגבות תמורתה ריביות נמוכות.
הון עצמי למשכנתא – מה זה וכמה הון עצמי צריך
מאז שנת 2011 פרסם בנק ישראל כמה וכמה הנחיות, ששינו באופן מהותי את שוק המשכנתאות בישראל. ההנחיות כאמור נוגעות למספר ההחזרים, כמו גם לגובה ההחזר יחסית להכנסה נטו של הרוכשים. אבל אחת ההנחיות החשובות נודעת לגובה ההון העצמי שעל רוכש הדירה לגייס לצורך הרכישה. עד 2011, היתה אפשרות לגייד משכנתא עד לגובה של 90 אחוזים ממחיר הנכס. בשנים האחרונות מגביל בנק ישראל את גובה המשכנתא לכדי 75 אחוזים ממחיר הנכס, כפי שקבע אותו שמאי מורשה. המשמעות היא, שההון העצמי שהרוכשים צריכים לגייס, עומד על25 אחוזים ממחיר הנכס, אם מדובר בנכס ראשון. אם מדובר בנכס שני, ההון הנדרש הוא 30 אחוזים ממחיר הנכס.. אם מדובר ברכישת נכס נדל"ן בנוסף לנכס הקיים, הרי שהרוכשים חייבים לגייס הון עצמי של 50 אחוזים ממחיר הנכס, ולא פחות מכך. בנוסף, עולה לאחרונה גם דרישה חדשה, המחייבת את הרוכשים לציין מהו המקור של הכסף המהווה את ההון העצמי שלהם. זאת, במטרה למנוע את האפשרות להשקיע הון שהושג בדרכים לא חוקיות, ברכישת נכסי נדל"ן שונים.
